Supposons que vous vendez votre maison ou votre appartement pour 400 000 € et que vous avez égalé l’indice Case-Shiller au cours des cinq dernières années, une période assez décente pour le marché immobilier. Il s’agit d’un rendement annuel de 4,9 %. Arrondissons à 5 % par année au cours des cinq dernières années, soit un peu moins de 30 % au total.
Cela signifie que vous avez acheté la maison pour environ 314 000 €, ce qui vous donne un gain de 86 000 € correspondant à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Pas mal.
Voyons maintenant quelle part de cette différence est absorbée par les frais et les coûts.
Des frais d’agent immobilier de 6 % (lorsque vous vendez, vous payez l’addition pour les deux agents immobiliers) : 24 000 €
La moyenne des coûts de clôture : 3,700 €
Les frais de déménagement dépendent de la distance que vous parcourez, de la quantité de choses que vous avez et de la complexité du déménagement. On a consulté quelques sources différentes, mais nous n’avons pas pu trouver de réponse définitive. D’après nos recherches et notre expérience personnelle, on va l’estimer à 1 000 $.
Les coûts accessoires d’un déménagement sont également difficiles à réduire en moyenne, mais les gens sous-estiment toujours le montant qu’ils dépenseront pour de nouveaux meubles, des décorations, des améliorations et d’autres petites choses. Nous aimerions dire qu’il n’est pas exclu d’avoir 10 000 €, mais la fourchette pour cette catégorie est probablement plus large que la plupart des autres, alors on va couper cela de moitié et dire 5 000 €.
Si l’on additionne tout cela, on obtient la ventilation suivante :
Dans cet exemple, près de 40 % du gain est absorbé par les frais. Vous pourriez changer ces chiffres en fonction de votre situation personnelle, mais la plupart des vendeurs verront une grande partie de leur appréciation être annulée par les frictions du processus de vente.
Les frais d’agent immobilier sont évidemment le coût le plus élevé dans cette équation et il existe des moyens de contourner ce problème. Mais selon un article de The Economist, ces frais sont relativement élevés depuis un certain temps déjà :
Nous ne tenons pas compte de l’effet de levier lié à l’immobilier et nous ne calculons pas non plus le rendement du capital investi. Et peut-être que les gens qui achètent une maison pour y vivre ne devraient pas penser en termes de retour sur investissement de toute façon. Posséder une maison n’est pas comme posséder des actions d’une société ou acheter une obligation d’État.
L’époque de l’achat et de la retenue avec votre maison est probablement révolue pour la majorité des gens. La génération de nos parents et leurs parents avant eux étaient parfaitement heureux de vivre dans la même maison pendant 30, 40 ou même 50 ans.
Il n’y a rien de fondamentalement mauvais avec cette idée, mais les gens doivent être raisonnables avec leurs attentes quand il s’agit de savoir combien d’argent ils vont faire sur toute transaction immobilière.
Il y a des coûts importants qui nuisent souvent aux profits perçus.
Lectures complémentaires : le marché de l’immobilier
Nous ne tenons pas compte de l’effet de levier inhérent à l’équation parce que le calcul du loyer imputé suffit à vous faire mal au crâne et j’nous essayons strictement de faire valoir la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Nous ignorons également tous les coûts en cours de route, y compris les taxes, l’entretien, les réparations, les frais de fermeture lorsque vous avez acheté, etc. L’immobilier est l’un des atouts les plus délicats lorsqu’il s’agit de comprendre votre véritable retour sur investissement.
