« Une maison n’est certainement pas un investissement, pour une simple raison : vous devez vivre quelque part, et vous allez devoir soit payer pour l’acheter, soit la louer. Souvenez-vous toujours que l’investissement est le report de la consommation actuelle pour une consommation future, et que tout ce qui est considéré comme une consommation actuelle est une résidence. » – William Bernstein
Il y a un écart énorme entre la façon dont les gens perçoivent le logement lorsqu’il s’agit de bâtir de la richesse et la réalité de l’immobilier comme un investissement. Vous pouvez constituer un patrimoine en achetant une maison, mais il y a un certain nombre de problèmes à considérer votre maison comme votre meilleure option de placement à long terme.
Voici quelques arguments courants que nous avons entendus au fil des ans lorsqu’il s’agit de l’immobilier comme investissement, ainsi qu’un contre-argument pour chacun.
Avantage : « Le logement procure d’excellents rendements au fil du temps. Regardez le prix que mes parents ont payé pour leur maison il y a 30 ans contre la valeur d’aujourd’hui. »
Inconvénient : Le logement suit à peine le rythme des liquidités à long terme et ne se rapproche pas des rendements des actions et des obligations.
Avantage : « Oui, mais le logement n’a vraiment décollé que dans les années 90. »
Inconvénient : Si vous allez investir dans l’immobilier, vous pouvez obtenir beaucoup plus de diversification (selon la géographie et le type d’immeuble) en investissant dans les FPI, qui ont détruit des logements depuis le début des années 90.
Avantage : « Mais si je ne paie que 10 à 20 % de mon acompte, l’effet de levier peut augmenter mes rendements. »
Inconvénient : L’effet de levier n’est jamais une bonne raison pour faire un investissement. Comme le dit James Montier d’OGM : « L’effet de levier est une bête dangereuse. Ça ne peut pas transformer un mauvais investissement en bien, mais ça peut transformer un bon investissement en mal. »
Vous pourriez tirer profit de n’importe quel investissement et peut-être augmenter votre performance si les choses se passent bien. Mais bonne chance si les choses se détériorent lorsque vous achetez sur marge. L’effet de levier fonctionne dans les deux sens. N’oubliez pas qu’à moins de payer comptant, votre maison n’est pas seulement un actif, mais aussi un passif dans votre bilan. L’effet de levier peut amplifier ce passif en anéantissant rapidement vos capitaux propres en cas de ralentissement économique.
Avantage : « Les actions sont des investissements dangereux et peuvent s’effondrer, donc je me sens plus en sécurité dans un investissement tangible comme l’immobilier. »
Inconvénient : Les prix des maisons ont connu un krach spectaculaire à la suite du dernier boom (comme beaucoup l’ont découvert à la dure) et ce n’est pas la première fois :
Le manque de liquidités dans le secteur du logement est un autre problème. Bien que ce soit probablement une bonne chose que la plupart des gens ne peuvent pas facilement vendre leur maison, il n’y a donc pas les transactions irrationnelles que nous voyons dans les actions aux extrêmes du sentiment du marché.
Avantage : « Je ne veux pas payer le loyer de quelqu’un d’autre. »
Inconvénient : C’est une question que nous avonsentendue de la bouche d’un grand nombre de nos amis au cours des premières années d’études. En fait, la plupart des jeunes sont probablement mieux lotis au début de leur vie active jusqu’à ce qu’ils puissent s’assurer d’avoir choisi le bon cheminement de carrière et la bonne ville pour s’y installer. C’est formidable de pouvoir accumuler des capitaux propres, mais la souplesse que vous procure la location peut être tout aussi précieuse.
Dans la plupart des cas, les jeunes devraient éviter d’acheter la maison proverbiale de départ. Les coûts de conversion (frais de clôture, frais de courtage, paiements d’intérêt initiaux élevés sur une hypothèque, frais de déménagement, etc.) peuvent être énormes si vous vivez dans une maison seulement pendant quelques années et que l’échange ne fonctionne pas toujours.
Avantage : « Ma plus grande maison va me rendre plus heureuse. »
Inconvénient : Les recherches n’appuient pas cette affirmation. Les études sur l’argent et le bonheur révèlent que même si nous sommes plus satisfaits de nos nouvelles maisons que des maisons plus anciennes, il n’y a pas de changement dans le niveau général de bonheur des gens après la reprise. Comme pour la plupart des gros achats, nous nous adaptons et la satisfaction s’estompe.
Il y a beaucoup trop de risques et ces risques sont amplifiés par le fait qu’il s’agit d’un actif qui fait office de toit au-dessus de votre tête, situé dans la ville où vous travaillez. =notre maison est considérée comme faisant partie de notre valeur nette globale.
Il y a un certain nombre d’avantages à posséder une maison – le revenu psychique que vous obtenez en choisissant votre quartier et en personnalisant votre maison, un paiement fixe pour la planification financière à long terme et la possibilité d’éventuellement faire payer vos frais de logement pour offrir une certaine souplesse à la retraite.
Mais aucun de ces facteurs ne signifie que le logement est votre meilleure ou votre seule option d’investissement pour bâtir votre patrimoine.
